大问题和小目标
干地产研究这个行业，达到中级阶段的时候，就会发现任何消息都可以解读为利好，也可以解读为利空……比如说，社融高涨这种事实，显然是个好事，但你也可以解读为政策已经明显发力，未来继续放松空间十分有限。基本面转好，你可以担心政策退出；基本面转差，你可以担心企业药丸。
但其实不能这么去做研究，还是要梳理出更加定量可视的论据，构建更可以用于实战的方法才行。这里就一个很简单的问题，如果认为短期驱动板块的核心因子是政策，且认同短期政策是趋于宽松，那么什么时候可以见到政策方向性的变化？
这里又包涵很多问题，譬如政策的目标是什么？
大政策的目标是什么呢？是推动经济显著增长。我个人认为市场（包括所有市场）的一个最大误解，是以为目前推动经济增长的政策，乃是基于毛衣战和外部压力而开始的一种应激性措施。但2018年11月以后，我始终认为，在兼顾公平和效率之间，政策已经有了优先级的答案。把蛋糕继续做大是让所有人分到更多蛋糕的最好办法，推动蛋糕做大的主要办法是尊重国情制度改革。当前经济政策的出发点，从来都不是境外因素。只要这个最大的误解仍是市场的主流看法，这一轮境内核心资产的重估就不会结束。
小政策（即房地产）的目标是什么呢？稳住土地出让金，稳住产业链投资，同时不要付出房地价上涨过快的代价。房地产政策的摇摆性显然要强于大的宏观经济政策。问题是，什么时候这个方向会发生摇摆呢？土地出让金明显复苏和标志性城市房价过快上涨，至少两个现象要出现一个，甚至可能需要出现两个，政策才会摇摆。什么叫土地出让金明显复苏呢？实收口径（2018年同比增25%，2019年前两月同比下降5%）增长15%以上。什么叫标志性城市房价过快上涨呢？一线城市房价确定性创下新高，即明显超过2017年4月。
在房地产市场，诸多市场主体格外悲观（发自内心的），他们也有理由悲观。人均住房面积，空置率，保有量这些东西是不可改变的。但这不妨碍还有一轮小繁荣。
上周FGW的文件为啥解读少呢？首先是FGW的行文风格和央妈不同，会采取70%的干货加30%的愿景的方法写东西，且不太分清愿景和干货。这会导致金融口的分析者质疑整个文件的可信度和可落实性。其次是FGW研究的东西和资本市场的技能不对口，整个市场就不太有人研究伦敦的绿带加卫星城模式对经济发展的潜在阻碍，以及规划思路调整对经济发展的极大助力；也不太有人研究1960年代美国核心城市人口结构衰败之后对美国宏观经济的影响，以及我们如何从制度上规避这种衰败。不能拿自己的业余爱好去应对专业问题，比如我很爱好新能源车，很爱好足球,很爱好国际关系，但我知道我在这些领域的理解都是业余水平，绝对没法和专业人士对话。而虽然只读过一些城市和区域规划的书，但我总算在英国受过一些规划的专业训练。
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